Ehitusteatis, ehitusluba ja kasutusluba: millal mida vaja on?

Sisukord

1. Millal on vaja ehitusteatist, millal ehitusluba ja millal mitte midagi?
2. Mida on vaja saunale, aiale, terrassile, päikesepaneelidele ja soojuspumbale?
3. Kuidas ehitusteatis ja ehitusluba esitada ning kui kaua see aega võtab?
4. Millal lisandub detailplaneering või projekteerimistingimused?
5. Millal piisab kasutusteatisest ja millal on vaja kasutusluba?
6. Mis juhtub, kui ehitad loata või hoonel puudub kasutusluba?
7. Kuidas seadustada enne 2015. aastat ehitatud hoone?
8. Kas on vaja naabri või korteriühistu nõusolekut ja kui kaugele piirist võib ehitada?
9. Kuhu pöörduda küsimuse või vaidluse korral?

Millal on vaja ehitusteatist, millal ehitusluba ja millal mitte midagi?

Vastuse annab ehitusseadustiku (EhS) lisa 1, mille praegune tabel kehtib alates 01.08.2026. Kohustus sõltub ehitise liigist, ehitisealusest pinnast, kõrgusest ja tegevusest: püstitamine, laiendamine, ümberehitamine või lammutamine. Astmeid on kolm: midagi ei ole vaja, ehitusteatis (osal juhtudel koos ehitusprojektiga) või ehitusluba.

Tabel kehtib ühe ja kahe korteriga elamule ning seda teenindavale abihoonele, näiteks saunale, garaažile ja kuurile (lisa 1 jaotis „Elamu (koodiga 11100 ja 11210) ja selle teenindamiseks vajalik hoone (abihoone)“). Need koodid tähistavad kasutamise otstarvete loetelus üksikelamut, ridaelamu või kaksikelamu sektsiooni, suvilat, aiamaja ja kahe korteriga elamut.

Tegevus (lisa 1 veerg)	Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge	20–60 m² ja kuni 5 m kõrge	Üle 60 m² või üle 5 m kõrge
Püstitamine	Ei ole vaja midagi	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Ehitusluba
Laiendamine üle 33%	Ei ole vaja midagi	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Ehitusluba
Ümberehitamine või laiendamine kuni 33%	Ei ole vaja midagi	Ehitusteatis	Ehitusteatis ja ehitusprojekt
Ümberehitamine ainult tehnosüsteemi osas	Ei ole vaja midagi	Ehitusteatis	Ehitusteatis ja ehitusprojekt
Üksiku osa asendamine samaväärsega	Ei ole vaja midagi	Ei ole vaja midagi	Ei ole vaja midagi
Lammutamine	Ei ole vaja midagi	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Ehitusteatis ja ehitusprojekt

Kolme või enama korteriga elamu ja mitteelamu kohta on lisas eraldi jaotis. Seal on üle 60 m² hoone ümberehitamiseks, laiendamiseks ja lammutamiseks vaja ehitusluba; ainult tehnosüsteemi ümberehitamiseks piisab ehitusteatisest ja ehitusprojektist.

Menetluse liik valitakse lõpptulemuse järgi: kui 18 m² hoone kasvab laiendamisel 25 m² suuruseks, kehtib veerg „20–60 m²“. Piir on täpne: 20,0 m² on teatisevaba, 20,1 m² enam mitte (lisa 1 märkused). Ehitisealuse pinna hulka loetakse rõdu ja varikatus, kuid mitte terrassi, treppi ega kuni ühe meetri laiust räästast. Kõrgust mõõdetakse maapinnast kõrgeima tarindi kõrgeima punktini, korstnat arvestamata (ehitise tehniliste andmete määrus § 19 ja § 30).

Ka teatise- ja loavaba ehitis peab vastama planeeringule ja tuleohutusnõuetele. Omavalitsus võib põhjendatud juhul nõuda teatist või luba ka ehitise kohta, mida lisas ei ole (EhS § 35 lg 4 ja § 38 lg 3). Juhend annab üldist infot ega ole õigusnõu.

Mida on vaja saunale, aiale, terrassile, päikesepaneelidele ja soojuspumbale?

Enamik koduomaniku töid on lisas 1 otse kirjas. Tabelis on lisa nõue ning rida või veerg, kust selle leiad. Hoone read käivad ühe ja kahe korteriga elamu ning selle abihoone kohta.

Töö	Nõue lisa 1 järgi	Lisa 1 rida või veerg
Saun, garaaž, kuur või kasvuhoone kuni 20 m² ja kuni 5 m	Ei ole vaja midagi	Hoone rida „Ehitisealuse pinnaga 0–20 m² ja kuni 5 m kõrge“
Abihoone 20–60 m² ja kuni 5 m	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Hoone rida „20–60 m² ja kuni 5 m kõrge“, veerg „Püstitamine või rajamine“
Uus elamu üle 60 m²	Ehitusluba	Hoone rida „Ehitisealuse pinnaga üle 60 m²“
Soojustuse lisamine fassaadile või katusele, kandva seina muutmine, katusekatte asendamine teist tüüpi kattega	Ümberehitamine: 20–60 m² hoonel ehitusteatis, suuremal ehitusteatis ja ehitusprojekt	Veerg „Ümberehitamine või laiendamine kuni 33%“; liigitus e-ehituse platvormi Ehitusgiidi järgi
Akna, ukse või katusekatte asendamine samaväärsega	Ei ole vaja midagi	Veerg „Üksiku osa asendamine samaväärsega“
Õhksoojuspump, päikesepaneelid hoonel, uus küttesüsteem	Kui töö muudab hoone välisilmet või muid omadusi: 20–60 m² hoonel ehitusteatis, suuremal ehitusteatis ja ehitusprojekt	Veerg „Ümberehitamine ainult tehnosüsteemi osas“; EhS § 4 lg 3 p 3 ja § 80 lg 6
Päikesepark maapinnal kuni 100 kW	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Rida „Kuni 100 kW elektritootmisrajatis või energiasalvestusüksus“
Piirdeaed või värav, kui kaevatakse sügavamale kui 30 cm	Ehitusteatis ja ehitusprojekt; laiendamisel ja lammutamisel ehitusteatis	Rida „Piirdeaed või värav, mille ehitamisega kaasnevad kaevetööd sügavamal kui 30 cm“
Maapinnast üle 1 m kõrge terrass	Ehitusteatis, ka lammutamisel	Rida „Maapinnast üle 1 m kõrge terrass“
Autovarjualune või muu varikatus üle 20 m²	Ehitusteatis ja ehitusprojekt; lammutamisel ehitusteatis	Rida „Varikatus üle 20 m² ehitisealuse pinnaga“
Puurkaev (alla 10 m³ ööpäevas või kuni 50 inimest) ja maasoojuse puurauk	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Read „Puurkaev, tootlikkus alla 10 m³ ööpäevas või kuni 50 inimest“ ja „Puurauk“; kooskõlastus EhS § 126
Salvkaev, reovee kogumismahuti	Ehitusteatis	Read „Salvkaev“ ja „Reovee kogumismahuti“
Reoveepuhasti kuni 50 inimekvivalenti	Ehitusteatis ja ehitusprojekt	Rida „Reoveepuhasti jõudlusega kuni 50 inimekvivalenti“

Soojuspumpa lisa 1 nimepidi ei nimeta. Seadus loeb soojuspumba ja päikeseenergiaseadme hoone tehnosüsteemiks (EhS § 80 lg 6) ning tehnosüsteemi paigaldamine on ümberehitamine siis, kui see muudab hoone välisilmet või muid omadusi (§ 4 lg 3 p 3). Kas sinu seade selle piiri ületab, otsustab omavalitsus, seega küsi enne paigaldamist. Täpsemalt loe juhenditest õhksoojuspumba, päikesepaneelide ja septiku kohta.

Kuni 1 m kõrgust terrassi ja kaevetöödeta piirdeaeda lisas ei ole ning Ehitusgiidi järgi ei ole nende jaoks teatist vaja (terrass, piirdeaed). Muinsuskaitsealal, miljööalal ja detailplaneeringuga alal võivad kehtida lisanõuded. Näiteks Tallinn võtab muinsuskaitseala ja mälestise kohta esitatud teatise alati täiendavasse kontrolli. Küsi oma omavalitsusest.

Kuidas ehitusteatis ja ehitusluba esitada ning kui kaua see aega võtab?

Mõlemad esitatakse elektrooniliselt ehitisregistris (EhS § 36 lg 1 ja § 40 lg 1). Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamist, ehitusloa annab omavalitsus 30 päeva jooksul taotluse esitamisest.

1. Kontrolli planeeringut. Vaata üld- ja detailplaneeringut ning kitsendusi; vajaduse korral taotle projekteerimistingimused.
2. Telli ehitusprojekt. Ehitusloakohustusliku ehitise projekteerija kvalifikatsiooni peab tõendama kutse- või pädevustunnistus (EhS § 24 lg 2 p 2). Omanik võib projekti koostada ja ehitada ka ise, kuid peab siis tagama töö nõuetele vastavuse (§ 19 lg 2).
3. Esita teatis või taotlus. Register näitab dokumenti koostades, kas töö vajab luba, teatist või mitte kumbagi (Maa- ja Ruumiamet, 30.07.2026).
4. Oota vastust. Kui omavalitsus ei teata 10 päeva jooksul, et teatis vajab lisakontrolli, võid alustada (§ 36 lg 2). Lisakontrolli korral kehtib ehitusloa menetluse tähtaeg (§ 36 lg 6).
5. Teata alustamisest. Ehitusloa korral esita vähemalt kolm päeva enne tööde algust ehitamise alustamise teatis, kus on ka ehitaja ja omanikujärelevalve tegija andmed (§ 43 lg 1 ja 2).
6. Dokumenteeri ja kontrolli. Loakohustuslik ehitamine tuleb alati dokumenteerida: ehituspäevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised (§ 15). Omanik peab tagama omanikujärelevalve (§ 20). Omanikujärelevalve tegemise korra nõuded kehtivad, kui on vaja ehitusluba või kui teatisega tuleb esitada ehitusprojekt, kuid mitte elamut teenindava sisekliima tagamiseta kuni 60 m² ja kuni 5 m kõrge hoone puhul (§ 1 lg 2 ja 3).

Dokument	Tähtaeg	Kehtivus	Riigilõiv
Ehitusteatis	Esita vähemalt 10 päeva enne ehitamist (EhS § 36 lg 2)	Ehitada võib 4 aasta jooksul (§ 37)	Lõivuta
Ehitusluba	30 päeva taotluse esitamisest (§ 42 lg 5)	5 aastat; kui ehitamist on alustatud, 7 aastat (§ 45)	Elamu ja selle abihoone 150 €, mitteelamu 250 €, lammutamiseks 30 € (riigilõivuseadus § 331¹)
Projekteerimistingimused	30 päeva, avatud menetluses 60 päeva (§ 31 lg 2)	5 aastat (§ 33)	25 € (riigilõivuseadus § 331⁵)
Kasutusteatis	Esita vähemalt 10 päeva enne kasutamist (§ 48 lg 2)	Tähtajatu (§ 49)	Lõivuta
Kasutusluba	30 päeva taotluse esitamisest (§ 54 lg 4)	Tähtajatu (§ 56)	Elamu 30 €, mitteelamu 60 € (riigilõivuseadus § 331³)

Samad lõivumäärad on ka riigilõivuseaduse redaktsioonides, mis jõustuvad 01.11.2026 ja 01.01.2027. Teatise lõivu seadus ette ei näe; seda kinnitavad Tallinna ja Tartu juhendid.

Millal lisandub detailplaneering või projekteerimistingimused?

Detailplaneering on nõutav linnas, alevis ja alevikus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks ja selle laiendamiseks üle 33% ning üldplaneeringuga määratud alal või juhul (planeerimisseadus § 125 lg 1 ja 2). Kui detailplaneeringu kohustust ei ole, on samadeks töödeks vaja projekteerimistingimusi (EhS § 26 lg 1 ja 2).

Omavalitsus võib lubada olemasoleva hoonestuse vahele ehitada ka detailplaneeringuta, projekteerimistingimuste alusel (planeerimisseadus § 125 lg 5). Kliimaministeeriumi selgituse järgi ei ole kuuri või garaaži jaoks enam vaja detailplaneeringut koostada ega muuta.

Millal piisab kasutusteatisest ja millal on vaja kasutusluba?

Ühe ja kahe korteriga elamu ning selle üle 20 m² abihoone kasutuselevõtuks piisab alates 01.08.2026 kasutusteatisest, ka siis, kui ehitamiseks oli vaja ehitusluba (EhS lisa 2). Kasutusluba on vaja kolme või enama korteriga elamu ja mitteelamu püstitamisel ning üle 33% laiendamisel, kui hoone on üle 60 m² või üle 5 m kõrge; üle 60 m² hoonel ka ümberehitamisel.

Kasutusteatis esitatakse ehitisregistris vähemalt 10 päeva enne kasutamise algust (EhS § 48 lg 2). Kliimaministeeriumi selgituse järgi esitatakse eramaja puhul kasutusteatis ja ehitusdokumendid ning menetlus kestab üldjuhul 10 päeva. Kasutusloa taotlusele lisatakse ehitusprojekt, mille järgi ehitati, ehitusdokumendid, energiamärgis, kui see on nõutav, ja tõendid auditi kohta (§ 52).

• Auditi- või kontrollikohustusega paigaldise, näiteks elektri- või gaasipaigaldise kohta lisatakse kasutuseelse auditi või kontrolli järeldusotsus (§ 85 lg 1). Näiteks Tartu aktsepteerib kasutuses oleva kuni 35-amprise kaitsmega paigaldise osas tehtud tööde puhul auditi asemel elektritööde tegija nõuetekohasuse deklaratsiooni.
• Uue ahju, kamina, pliidi ja korstna andmed esitab pottsepp päästeinfosüsteemi 10 tööpäeva jooksul. Kui ohutuse hindamiseks teavet napib, võib Päästeamet või omavalitsus nõuda eksperthinnangut (tuleohutuse seadus § 9 lg 4 ja 5). Hooldusest loe korstnapühkija juhendist.
• Kui ehitusdokumendid puuduvad või on puudulikud, asendab neid ehitise audit (ehitise auditi tegemise kord § 8 p 4).

Täpne dokumentide loetelu erineb omavalitsuseti, küsi see enne teatise esitamist.

Mis juhtub, kui ehitad loata või hoonel puudub kasutusluba?

Omavalitsus teeb riiklikku järelevalvet ja kontrollib, kas teatis või luba on olemas (EhS § 130 lg 2). Ta võib ehitamise või kasutamise peatada, teha ettekirjutuse ja rakendada selle täitmata jätmisel sunniraha, füüsilisele isikule kuni 6400 eurot (§ 132 lg 4 ja § 133).

• Ehitusloata ehitamise eest, samuti kasutusloata kasutamise eest, kui ehitusluba oli nõutav, on rahatrahv kuni 300 trahviühikut ehk 2400 eurot (§ 138 ja § 139; karistusseadustik § 47 lg 1).
• Lammutamise otsustab järelevalveasutus eelkõige siis, kui ehitis on ohtlik või ebaseaduslik ehitamine on naabritele püsivalt ja üleliia koormav (§ 132 lg 3).
• Kasutusluba ei anta, kui ehitamiseks nõutud teatis või luba puudub (§ 53).
• Ehitusgiidi järgi võivad registriandmeid kontrollida ostja, notar ja pank ning kindlustusandja kindlustuskaitse andmisel või kahju hüvitamisel. Coop Panga selgituse järgi (14.12.2020) kontrollib pank enne laenuotsust, kas tagatisel on seadusega nõutud kasutusluba või kasutusteatis.

Kuidas seadustada enne 2015. aastat ehitatud hoone?

Enne 01.07.2015 ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamise ja kasutamise teavitatuks lisade 1 ja 2 järgi, kui ehitis on ohutu (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus, EhSRS, § 28 lg 1 ja 5). Reegleid lihtsustati 01.08.2026 ja 500 euro suurune registrisse kandmise riigilõiv kadus.

Ehitamise aeg	Mida seadus ütleb	Alus
Enne 22.07.1995	Õigusliku aluse olemasolu eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal. Ehitis kantakse ehitisregistrisse andmete esitamise teatise alusel.	EhSRS § 28 lg 1¹ ja 3
Enne 01.01.2003	Kasutusel olev ehitis tuleb registrikande puudumisel ehitisregistrisse kanda.	EhSRS § 28 lg 7
Enne 01.07.2015	Ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete järgi. Aluseks on ehitusprojekt; kui seda ei ole, tellib omanik ehitise auditi, mis asendab projekti ja ehitusdokumente.	EhSRS § 28 lg 5 ja 6
Alates 01.07.2015	Kehtib tavakord: ehitusteatis või ehitusluba ning seejärel kasutusteatis või kasutusluba.	EhS lisad 1 ja 2, § 53

Ehitamise aega peab tõendama omanik. Kui tõendeid ei ole, eeldatakse, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist (EhSRS § 27 lg 3), Ehitusgiidi järgi pärast 31.12.2002. Auditi teeb pädev ja sõltumatu isik (EhS § 18 lg 3).

Kas on vaja naabri või korteriühistu nõusolekut ja kui kaugele piirist võib ehitada?

Ehitusseadustik naabri nõusolekut üldise tingimusena ei nõua. Omavalitsus kaasab piirinaabri menetlusse vajaduse korral (EhS § 36 lg 5 p 4 ja § 42 lg 6) ning keeldub ehitusloast, kui ehitis mõjub naabrile püsivalt ja üleliia koormavalt (§ 44 p 4).

• Kaugus. Hoonetevaheline tuleohutuskuja peab olema vähemalt 8 meetrit; väiksema kuja korral piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega (siseministri määrus „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 22 lg 2). Määrus mõõdab hoonete vahet, mitte kaugust krundi piirist. Hoone asukoha krundil määrab detailplaneering või projekteerimistingimused (EhS § 26 lg 4 ja § 27 lg 4).
• Piirirajatis. Kinnisasju eraldav müür, hekk või kraav on naabrite ühiskasutuses ja ühe naabri huvides vajalikku rajatist ei tohi tema nõusolekuta muuta ega kõrvaldada (asjaõigusseadus § 151).
• Korter. Hoone püsimiseks ja ühiseks kasutamiseks vajalikud osad ja seadmed on kaasomand (korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 4 lg 3 ja 4). Korrashoiust suuremaks ümberkorralduseks on vaja korteriomanike kokkulepet (§ 38 lg 1).

Kuhu pöörduda küsimuse või vaidluse korral?

Esimene koht on oma valla- või linnavalitsuse ehitusspetsialist, sest teatise ja loa menetleb omavalitsus (EhS § 35 lg 2 ja § 39 lg 1).

• Ehitisregistri kasutamisel aitab e-ehituse kasutajatugi: info@maaruum.ee, telefon 665 0600.
• Loast keeldumise või ettekirjutuse peale saab 30 päeva jooksul esitada vaide (haldusmenetluse seadus § 75) või kaebuse halduskohtule (halduskohtumenetluse seadustik § 46 lg 1 ja 2). Pärast vaideotsust on kaebuse esitamiseks 30 päeva (§ 47 lg 2).
• Kui vaidled ehitajaga töö kvaliteedi või tasu üle, loe juhendit Ehitusvaidlus: kelle poole pöörduda.