Строительное уведомление, разрешение на строительство и на эксплуатацию: когда что нужно?

Содержание

1. Когда нужно строительное уведомление, когда разрешение на строительство, а когда ничего?
2. Что нужно для бани, ограды, террасы, солнечных панелей и теплового насоса?
3. Как подать строительное уведомление и заявление на разрешение и сколько это занимает времени?
4. Когда добавляется детальная планировка или условия проектирования?
5. Когда достаточно уведомления об эксплуатации, а когда нужно разрешение на эксплуатацию?
6. Что будет, если строить без разрешения или у здания нет разрешения на эксплуатацию?
7. Как узаконить здание, построенное до 2015 года?
8. Нужно ли согласие соседа или квартирного товарищества и как близко к границе можно строить?
9. Куда обратиться с вопросом или при споре?

Когда нужно строительное уведомление, когда разрешение на строительство, а когда ничего?

Ответ даёт приложение 1 Строительного кодекса (EhS), нынешняя таблица которого действует с 01.08.2026. Обязанность зависит от вида строения, площади застройки, высоты и действия: возведение, расширение, перестройка или снос. Ступеней три: ничего не нужно, строительное уведомление (в части случаев вместе со строительным проектом) или разрешение на строительство.

Таблица относится к жилому дому с одной или двумя квартирами и обслуживающей его хозяйственной постройке, например бане, гаражу и сараю (раздел приложения 1 «Жилой дом (с кодами 11100 и 11210) и необходимое для его обслуживания здание (хозяйственная постройка)»). Эти коды обозначают в перечне целей использования отдельный жилой дом, секцию рядного или двухквартирного дома, дачу, садовый дом и дом с двумя квартирами.

Действие (столбец приложения 1)	До 20 м² и высотой до 5 м	20–60 м² и высотой до 5 м	Более 60 м² или выше 5 м
Возведение	Ничего не нужно	Строительное уведомление и строительный проект	Разрешение на строительство
Расширение более чем на 33%	Ничего не нужно	Строительное уведомление и строительный проект	Разрешение на строительство
Перестройка или расширение до 33%	Ничего не нужно	Строительное уведомление	Строительное уведомление и строительный проект
Перестройка только в части инженерной системы	Ничего не нужно	Строительное уведомление	Строительное уведомление и строительный проект
Замена отдельной части на равноценную	Ничего не нужно	Ничего не нужно	Ничего не нужно
Снос	Ничего не нужно	Строительное уведомление и строительный проект	Строительное уведомление и строительный проект

Для жилого дома с тремя и более квартирами и нежилого здания в приложении есть отдельный раздел. Там для перестройки, расширения и сноса здания более 60 м² нужно разрешение на строительство; для перестройки только инженерной системы достаточно строительного уведомления и строительного проекта.

Вид производства выбирается по конечному результату: если здание 18 м² при расширении вырастает до 25 м², действует столбец «20–60 м²». Граница точная: 20,0 м² не требует уведомления, 20,1 м² — уже требует (примечания к приложению 1). В площадь застройки включаются балкон и навес, но не терраса, лестница и свес крыши шириной до одного метра. Высота измеряется от поверхности земли до самой высокой точки самой высокой конструкции без учёта дымохода (постановление о технических данных строения § 19 и § 30).

Строение, не требующее уведомления и разрешения, тоже должно соответствовать планировке и требованиям пожарной безопасности. Самоуправление может в обоснованном случае потребовать уведомление или разрешение и для строения, которого в приложении нет (EhS § 35 ч. 4 и § 38 ч. 3). Руководство даёт общую информацию и не является юридической консультацией.

Что нужно для бани, ограды, террасы, солнечных панелей и теплового насоса?

Большинство работ домовладельца прямо указаны в приложении 1. В таблице — требование приложения и строка или столбец, где вы его найдёте. Строки о здании относятся к жилому дому с одной или двумя квартирами и его хозяйственной постройке.

Работа	Требование по приложению 1	Строка или столбец приложения 1
Баня, гараж, сарай или теплица до 20 м² и до 5 м	Ничего не нужно	Строка здания «С площадью застройки 0–20 м² и высотой до 5 м»
Хозяйственная постройка 20–60 м² и до 5 м	Строительное уведомление и строительный проект	Строка здания «20–60 м² и высотой до 5 м», столбец «Возведение или сооружение»
Новый жилой дом более 60 м²	Разрешение на строительство	Строка здания «С площадью застройки более 60 м²»
Утепление фасада или крыши, изменение несущей стены, замена кровельного покрытия покрытием другого типа	Перестройка: для здания 20–60 м² строительное уведомление, для большего — строительное уведомление и строительный проект	Столбец «Перестройка или расширение до 33%»; классификация по Ehitusgiid (строительному гиду) платформы e-ehitus
Замена окна, двери или кровельного покрытия на равноценное	Ничего не нужно	Столбец «Замена отдельной части на равноценную»
Воздушный тепловой насос, солнечные панели на здании, новая система отопления	Если работа меняет внешний вид или другие свойства здания: для здания 20–60 м² строительное уведомление, для большего — строительное уведомление и строительный проект	Столбец «Перестройка только в части инженерной системы»; EhS § 4 ч. 3 п. 3 и § 80 ч. 6
Солнечный парк на земле до 100 кВт	Строительное уведомление и строительный проект	Строка «Установка по производству электроэнергии или накопитель энергии до 100 кВт»
Ограда или ворота, если копают глубже 30 см	Строительное уведомление и строительный проект; при расширении и сносе строительное уведомление	Строка «Ограда или ворота, строительство которых сопровождается земляными работами глубже 30 см»
Терраса выше 1 м от поверхности земли	Строительное уведомление, в том числе при сносе	Строка «Терраса выше 1 м от поверхности земли»
Навес для автомобиля или иной навес более 20 м²	Строительное уведомление и строительный проект; при сносе строительное уведомление	Строка «Навес с площадью застройки более 20 м²»
Буровая скважина (менее 10 м³ в сутки или до 50 человек) и скважина для геотермального отопления	Строительное уведомление и строительный проект	Строки «Буровая скважина производительностью менее 10 м³ в сутки или до 50 человек» и «Скважина»; согласование EhS § 126
Шахтный колодец, ёмкость для сбора сточных вод	Строительное уведомление	Строки «Шахтный колодец» и «Ёмкость для сбора сточных вод»
Очистное сооружение сточных вод до 50 эквивалентов жителей	Строительное уведомление и строительный проект	Строка «Очистное сооружение сточных вод производительностью до 50 эквивалентов жителей»

Тепловой насос приложение 1 по названию не упоминает. Закон относит тепловой насос и солнечную энергоустановку к инженерным системам здания (EhS § 80 ч. 6), а установка инженерной системы является перестройкой тогда, когда она меняет внешний вид или другие свойства здания (§ 4 ч. 3 п. 3). Превышает ли ваше устройство эту границу, решает самоуправление, поэтому спросите до установки. Подробнее читайте в руководствах о воздушном тепловом насосе, солнечных панелях и септике.

Террасы высотой до 1 м и ограды без земляных работ в приложении нет, и, по Ehitusgiid, уведомление для них не нужно (терраса, ограда). В зоне охраны памятников старины, в зоне ценной среды и на территории с детальной планировкой могут действовать дополнительные требования. Например, Таллинн всегда берёт на дополнительную проверку уведомление, поданное в отношении зоны охраны памятников старины и памятника. Спросите в своём самоуправлении.

Как подать строительное уведомление и заявление на разрешение и сколько это занимает времени?

Оба подаются в электронном виде в регистре строений (EhS § 36 ч. 1 и § 40 ч. 1). Строительное уведомление нужно подать не менее чем за 10 дней до строительства, разрешение на строительство самоуправление выдаёт в течение 30 дней с подачи заявления.

1. Проверьте планировку. Посмотрите общую и детальную планировку и ограничения; при необходимости ходатайствуйте об условиях проектирования.
2. Закажите строительный проект. Квалификацию проектировщика строения, требующего разрешения на строительство, должно подтверждать профессиональное свидетельство или свидетельство о компетентности (EhS § 24 ч. 2 п. 2). Собственник может составить проект и строить и сам, но тогда должен обеспечить соответствие работы требованиям (§ 19 ч. 2).
3. Подайте уведомление или заявление. Регистр при составлении документа показывает, нужно ли для работы разрешение, уведомление или ни то ни другое (Maa- ja Ruumiamet, Департамент земли и пространственного планирования, 30.07.2026).
4. Дождитесь ответа. Если самоуправление в течение 10 дней не сообщает, что уведомление требует дополнительной проверки, можно начинать (§ 36 ч. 2). При дополнительной проверке действует срок производства по разрешению на строительство (§ 36 ч. 6).
5. Сообщите о начале. При разрешении на строительство подайте не менее чем за три дня до начала работ уведомление о начале строительства, в котором есть и данные строителя и лица, осуществляющего надзор собственника (§ 43 ч. 1 и 2).
6. Документируйте и контролируйте. Строительство, требующее разрешения, нужно всегда документировать: журнал строительства, акты скрытых работ, исполнительные чертежи (§ 15). Собственник должен обеспечить надзор собственника (§ 20). Требования порядка осуществления надзора собственника действуют, если нужно разрешение на строительство или если с уведомлением нужно подать строительный проект, но не для обслуживающего жилой дом здания до 60 м² и высотой до 5 м без обеспечения внутреннего климата (§ 1 ч. 2 и 3).

Документ	Срок	Действие	Госпошлина
Строительное уведомление	Подайте не менее чем за 10 дней до строительства (EhS § 36 ч. 2)	Строить можно в течение 4 лет (§ 37)	Без пошлины
Разрешение на строительство	30 дней с подачи заявления (§ 42 ч. 5)	5 лет; если строительство начато, 7 лет (§ 45)	Жилой дом и его хозяйственная постройка 150 €, нежилое здание 250 €, для сноса 30 € (Закон о государственной пошлине § 331¹)
Условия проектирования	30 дней, в открытом производстве 60 дней (§ 31 ч. 2)	5 лет (§ 33)	25 € (Закон о государственной пошлине § 331⁵)
Уведомление об эксплуатации	Подайте не менее чем за 10 дней до использования (§ 48 ч. 2)	Бессрочно (§ 49)	Без пошлины
Разрешение на эксплуатацию	30 дней с подачи заявления (§ 54 ч. 4)	Бессрочно (§ 56)	Жилой дом 30 €, нежилое здание 60 € (Закон о государственной пошлине § 331³)

Те же ставки пошлин есть и в редакциях Закона о государственной пошлине, вступающих в силу 01.11.2026 и 01.01.2027. Пошлину за уведомление закон не предусматривает; это подтверждают руководства Таллинна и Тарту.

Когда добавляется детальная планировка или условия проектирования?

Детальная планировка требуется в городе, посёлке и посёлке городского типа для возведения здания, требующего разрешения на строительство, и его расширения более чем на 33%, а также на территории или в случае, определённых общей планировкой (Закон о планировании § 125 ч. 1 и 2). Если обязанности детальной планировки нет, для тех же работ нужны условия проектирования (EhS § 26 ч. 1 и 2).

Самоуправление может разрешить строить между существующей застройкой и без детальной планировки, на основании условий проектирования (Закон о планировании § 125 ч. 5). По разъяснению Министерства климата, для сарая или гаража больше не нужно составлять или менять детальную планировку.

Когда достаточно уведомления об эксплуатации, а когда нужно разрешение на эксплуатацию?

Для ввода в эксплуатацию жилого дома с одной или двумя квартирами и его хозяйственной постройки более 20 м² с 01.08.2026 достаточно уведомления об эксплуатации, в том числе если для строительства требовалось разрешение на строительство (приложение 2 EhS). Разрешение на эксплуатацию нужно при возведении жилого дома с тремя и более квартирами и нежилого здания и при расширении более чем на 33%, если здание более 60 м² или выше 5 м; для здания более 60 м² также при перестройке.

Уведомление об эксплуатации подаётся в регистре строений не менее чем за 10 дней до начала использования (EhS § 48 ч. 2). По разъяснению Министерства климата, для частного дома подаются уведомление об эксплуатации и строительные документы, и производство длится, как правило, 10 дней. К заявлению на разрешение на эксплуатацию прилагаются строительный проект, по которому строили, строительные документы, энергетическая маркировка, если она требуется, и подтверждения об аудите (§ 52).

• По установке с обязанностью аудита или проверки, например электро- или газовой установке, прилагается заключение аудита или проверки перед вводом в эксплуатацию (§ 85 ч. 1). Например, Тарту принимает по работам, выполненным в части используемой установки с предохранителем до 35 ампер, вместо аудита декларацию соответствия исполнителя электроработ.
• Данные о новой печи, камине, плите и дымоходе печник подаёт в спасательную инфосистему в течение 10 рабочих дней. Если для оценки безопасности информации недостаточно, Спасательный департамент или самоуправление может потребовать экспертную оценку (Закон о пожарной безопасности § 9 ч. 4 и 5). Об обслуживании читайте в руководстве о трубочисте.
• Если строительные документы отсутствуют или неполны, их заменяет аудит строения (порядок проведения аудита строения § 8 п. 4).

Точный перечень документов различается по самоуправлениям, спросите его до подачи уведомления.

Что будет, если строить без разрешения или у здания нет разрешения на эксплуатацию?

Самоуправление осуществляет государственный надзор и проверяет, есть ли уведомление или разрешение (EhS § 130 ч. 2). Оно может приостановить строительство или использование, сделать предписание и при его неисполнении применить принудительные деньги, для физического лица до 6400 евро (§ 132 ч. 4 и § 133).

• За строительство без разрешения на строительство, а также за использование без разрешения на эксплуатацию, если разрешение на строительство требовалось, предусмотрен штраф до 300 штрафных единиц, то есть 2400 евро (§ 138 и § 139; Пенитенциарный кодекс § 47 ч. 1).
• О сносе надзорный орган решает прежде всего тогда, когда строение опасно или незаконное строительство постоянно и чрезмерно обременительно для соседей (§ 132 ч. 3).
• Разрешение на эксплуатацию не выдаётся, если требуемое для строительства уведомление или разрешение отсутствует (§ 53).
• По Ehitusgiid, данные регистра могут проверять покупатель, нотариус и банк, а также страховщик при предоставлении страховой защиты или возмещении ущерба. По разъяснению Coop Pank (14.12.2020), банк до решения о кредите проверяет, есть ли у обеспечения требуемое законом разрешение на эксплуатацию или уведомление об эксплуатации.

Как узаконить здание, построенное до 2015 года?

Строению, построенному до 01.07.2015, можно выдать разрешение на строительство или на эксплуатацию либо считать строительство и использование уведомлёнными по приложениям 1 и 2, если строение безопасно (Закон о введении в действие Строительного кодекса и Закона о планировании, EhSRS, § 28 ч. 1 и 5). Правила упростили 01.08.2026, и госпошлина за внесение в регистр в размере 500 евро исчезла.

Время строительства	Что говорит закон	Основание
До 22.07.1995	Наличие правового основания предполагается, за исключением земли, не внесённой в крепостную книгу. Строение вносится в регистр строений на основании уведомления о представлении данных.	EhSRS § 28 ч. 1¹ и 3
До 01.01.2003	Используемое строение при отсутствии записи в регистре нужно внести в регистр строений.	EhSRS § 28 ч. 7
До 01.07.2015	Безопасность оценивается по требованиям, действовавшим во время строительства. Основой является строительный проект; если его нет, собственник заказывает аудит строения, который заменяет проект и строительные документы.	EhSRS § 28 ч. 5 и 6
С 01.07.2015	Действует обычный порядок: строительное уведомление или разрешение на строительство, а затем уведомление об эксплуатации или разрешение на эксплуатацию.	Приложения 1 и 2 EhS, § 53

Время строительства должен доказать собственник. Если доказательств нет, предполагается, что строение построено после вступления в силу Закона о строительстве (EhSRS § 27 ч. 3), по Ehitusgiid — после 31.12.2002. Аудит проводит компетентное и независимое лицо (EhS § 18 ч. 3).

Нужно ли согласие соседа или квартирного товарищества и как близко к границе можно строить?

Строительный кодекс не требует согласия соседа как общего условия. Самоуправление при необходимости привлекает соседа по границе к производству (EhS § 36 ч. 5 п. 4 и § 42 ч. 6) и отказывает в разрешении на строительство, если строение постоянно и чрезмерно обременительно для соседа (§ 44 п. 4).

• Расстояние. Противопожарный разрыв между зданиями должен составлять не менее 8 метров; при меньшем разрыве распространение огня ограничивается строительными мерами (постановление министра внутренних дел «Требования пожарной безопасности к строению» § 22 ч. 2). Постановление измеряет расстояние между зданиями, а не расстояние от границы участка. Расположение здания на участке определяет детальная планировка или условия проектирования (EhS § 26 ч. 4 и § 27 ч. 4).
• Пограничное сооружение. Стена, живая изгородь или канава, разделяющие недвижимые вещи, находятся в общем пользовании соседей, и необходимое в интересах одного соседа сооружение нельзя без его согласия изменять или устранять (Закон о вещном праве § 151).
• Квартира. Части и оборудование, необходимые для сохранности здания и совместного использования, являются долевой собственностью (Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах § 4 ч. 3 и 4). Для переустройства, выходящего за рамки поддержания в порядке, нужно соглашение собственников квартир (§ 38 ч. 1).

Куда обратиться с вопросом или при споре?

Первое место — строительный специалист своей волостной или городской управы, потому что уведомление и разрешение рассматривает самоуправление (EhS § 35 ч. 2 и § 39 ч. 1).

• При использовании регистра строений помогает служба поддержки e-ehitus: info@maaruum.ee, телефон 665 0600.
• На отказ в разрешении или предписание можно в течение 30 дней подать возражение (Закон об административном производстве § 75) или жалобу в административный суд (Административно-процессуальный кодекс § 46 ч. 1 и 2). После решения по возражению на подачу жалобы есть 30 дней (§ 47 ч. 2).
• Если вы спорите со строителем о качестве работы или оплате, читайте руководство Строительный спор: к кому обратиться.