Ehitusvaidlus: kelle poole pöörduda, kui töö on puudustega?

Sisukord

1. Kelle poole ehitusvaidluses pöörduda?
2. Millal saad ehitusvaidluses ise tegutseda?
3. Millal on vaja ehitusekspertiisi või juristi?
4. Mis juhtub, kui ehituspuudusega ei tegele?
5. Milliseid dokumente ja tõendeid ette valmistada?
6. Mida spetsialistilt esimesel kohtumisel küsida?
7. Kui palju ehitusvaidluse lahendamine maksab?
8. Mis on teisiti, kui tellija on korteriühistu või ettevõtja?
9. Kuidas kontrollida ehitaja tausta enne järgmist sammu?
10. Mis on järgmine samm?

Kelle poole ehitusvaidluses pöörduda?

Esmalt pöördu kirjalikult ehitaja enda poole. Kui tellisid töö eraisikuna ja ehitaja on Eestis registreeritud ettevõtja, on järgmine samm tasuta tarbijavaidluste komisjon, mis tegutseb Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti (TTJA) juures. Korteriühistu, ettevõtja ning keerulise või suure nõudega tarbija vaidluse lahendab maakohus.

Tabelis on ametlikud tasud ja tähtajad 2026. aasta oktoobri seisuga.

Olukord	Kelle poole pöörduda	Tasu või riigilõiv	Tähtaeg
Töö on puudustega, hilineb või ehitaja küsib lisaraha	Ehitaja ise: kirjalik kaebus ehk pretensioon	Tasuta	Puudusest teata mõistliku aja jooksul pärast avastamist (võlaõigusseadus § 644). Ettevõtjast ehitaja peab tarbija kirjalikule kaebusele vastama 15 päeva jooksul (tarbijakaitseseadus § 24).
Oled tarbija, ehitaja on Eestis registreeritud ettevõtja ja kaebus ei andnud tulemust	Tarbijavaidluste komisjon	Menetlus on mõlemale poolele tasuta. Ekspertiisi tellib ja maksab pool, kes soovib oma väidet tõendada.	Tulemus üldjuhul 90 päeva jooksul avalduse menetlusse võtmisest
Kindla rahasumma nõue kuni 8000 eurot koos kõrvalnõuetega	Maksekäsu kiirmenetlus e-toimiku kaudu, avaldust menetleb Pärnu Maakohtu maksekäsuosakond	Riigilõiv 3% nõudest, vähemalt 65 eurot	Kohus lahendab avalduse 10 tööpäeva jooksul. Võlgnik saab esitada vastuväite 15 päeva jooksul.
Vaidlus on keeruline, komisjoni otsust ei täideta või tellija on korteriühistu või ettevõtja	Maakohus, hagiavaldus	Riigilõiv hagihinna järgi: nõue kuni 2000 eurot 315 eurot, kuni 5000 eurot 560 eurot, kuni 10 000 eurot 770 eurot, kuni 20 000 eurot 1050 eurot (riigilõivuseaduse lisa 1)	Ehitise puudusest tulenev töövõtulepingu nõue aegub 5 aastaga (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 146 lg 2)
Puuduse põhjus või parandamise maksumus on vaidluse all	Sõltumatu pädev ehitusekspert. Enne kohtuvaidlust saab ekspertiisi taotleda ka kohtult eeltõendamismenetluses (tsiviilkohtumenetluse seadustik § 244).	Eksperdi tasu lepitakse kokku tellimisel. Eeltõendamismenetluse taotluse riigilõiv on 70 eurot (riigilõivuseadus § 59 lg 17).	Telli enne, kui puudus parandatakse või kinni kaetakse
Vajad esmast õigusselgitust	Juristaitab.ee rubriik „Küsi juristilt“, teenust osutab Eesti Juristide Liit Justiits- ja Digiministeeriumi toel	Riigi toetatud teenus	Vastus kuni 5 tööpäeva jooksul
Õigusabi eest ei ole võimalik maksta	Riigi õigusabi, taotlus maakohtule (riigi õigusabi seadus § 10)	Abi antakse hüvitamise kohustuseta või kohustusega maksta tasu osaliselt või täielikult tagasi (§ 8)	Taotlus esitatakse kohtule, kelle pädevuses on hagi läbi vaadata

Kui ehitis võib olla ohtlik või ehitatakse nõudeid rikkudes, saab pöörduda ka riikliku järelevalve poole. Ehitusseadustiku § 130 järgi kontrollib ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kohalik omavalitsus, kasutusele võetud ehitise ohutust eelkõige TTJA. Lepingust tuleneva rahanõude lahendab siiski komisjon või kohus.

Millal saad ehitusvaidluses ise tegutseda?

Ise saad tegutseda siis, kui puudus on selgelt näha, ehitaja on kättesaadav ja nõue on lihtne: paranda töö, alanda hinda või maksa raha tagasi. Võlaõigusseadus annab selleks kindla järjekorra.

1. Teata puudusest kirjalikult. Tellija peab puudusest teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sellest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 644 lg 1). Kahekuuline tähtaeg on seaduses kirjas tarbijatöövõtu kohta, mis § 635 lg 4 järgi tähendab teenust tarbija vallasasja suhtes. Hoone ehitus- ja remonditöö puhul ära sellele tähtajale looda.
2. Nõua samas kirjas parandamist ja anna tähtaeg. Tellija võib nõuda töö parandamist või uue töö tegemist ning parandamise kulud kannab ehitaja (VÕS § 646 lg 1 ja 4). Kohustuse täitmiseks võib anda täiendava mõistliku tähtaja (§ 114). Kui parandamist ei nõua koos teatega või mõistliku aja jooksul pärast seda, võib selle õiguse kaotada (§ 646 lg 6).
3. Kui ehitaja mõistliku aja jooksul ei paranda, võid lasta töö parandada kellelgi teisel ja nõuda ehitajalt mõistlike kulude hüvitamist (§ 646 lg 5). Võid ka alandada hinda, tehes selle kohta ehitajale avalduse (§ 112), või olulise rikkumise korral lepingust taganeda (§ 647 ja § 116).
4. Maksmata tasu. Töö eest ei pea tasuma enne, kui sul on olnud võimalus töö üle vaadata (§ 637 lg 5). VÕS § 110 lubab oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine pool on oma sissenõutavaks muutunud kohustuse täitnud. Kui suurt osa tasust kinni pidada, tasub läbi mõelda koos juristiga.

Kirjalikus kaebuses märgi oma nimi ja kontaktandmed, kaebuse kuupäev, töö tegemise aeg, puuduse kirjeldus ja konkreetne nõue. Lisa lepingu või arve koopia (tarbijakaitseseaduse § 24 lg 3 ja 4). Saada kaebus e-kirjaga, et jääks jälg.

Kui ehitaja nõuab lisaraha

Kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti, eeldatakse, et eelarve on ehitajale siduv (VÕS § 639 lg 1). Mittesiduva eelarve olulisel ületamisel võib ehitaja lisatasu nõuda ainult siis, kui ületamist ei olnud võimalik ette näha, ja ta peab sellest viivitamata teatama. Kui ütled lepingu eelarve ületamise tõttu üles, ei pea sa eelarvet ületavat tasu maksma (§ 639 lg 3).

Kui töö hilineb

Anna ehitajale kirjalikult täiendav mõistlik tähtaeg (VÕS § 114). Kui töö ei valmi ka selle jooksul, on tegemist olulise lepingurikkumisega ja võid lepingust taganeda (§ 116 lg 2 p 5) ning nõuda kahju hüvitamist (§ 115).

Kui ehitaja kutsub tööd vastu võtma

Ära jäta kutsele vastamata. Töö loetakse vastuvõetuks ka siis, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu ehitaja antud mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 638). Kirjuta puudused üleandmise aktile või eraldi teatesse.

Millal on vaja ehitusekspertiisi või juristi?

Spetsialisti on vaja siis, kui vaidlus käib puuduse põhjuse, parandamise maksumuse või lepingu lõpetamise üle või kui nõue on suur. Ehitusekspert vastab tehnilisele küsimusele, jurist või advokaat õiguslikule.

Konkreetsed tunnused:

• Ehitaja eitab puudust või ütleb, et põhjus on sinu juhistes, sinu ostetud materjalis või teise töömehe eeltöös. VÕS § 641 lg 3 vabastab ehitaja sel juhul vastutusest, kui ta juhiseid, materjali või eeltöid piisavalt kontrollis.
• Puudus on kandekonstruktsioonis, katuses, niiskustõkkes või tehnosüsteemis ja põhjus ei ole silmaga näha.
• Töö üleandmisest on möödas üle kahe aasta. Tarbija kasuks kehtiv eeldus, et puudus oli olemas juba üleandmise ajal, kehtib ehitamise puhul kaks aastat (VÕS § 642 lg 2¹).
• Kaalud lepingu lõpetamist. Kui ülesütlemise põhjus ei ole ehitaja rikkumine, on ehitajal õigus kokkulepitud tasule, millest arvatakse maha tema kokkuhoid (VÕS § 655).
• Nõue on üle 8000 euro või ehitaja vaidleb nõudele vastu, nii et maksekäsu kiirmenetlus ei sobi.
• Tarbijavaidluste komisjon lõpetas menetluse, sest asi vajab põhjalikku uurimist ja tunnistajate ärakuulamist (tarbijakaitseseaduse § 47 lg 3).
• Aegumistähtaja lõpp on lähedal.

Mis on ehitusekspertiis ja kes seda teeb?

Ehitusekspertiis on pädeva ja sõltumatu isiku kirjalik hinnang selle kohta, kas töö vastab nõuetele, mis on puuduse põhjus ja mida parandamine nõuab. Ehitusseadustik nimetab ehitise kohta antavat sõltumatut hinnangut ehitise auditiks (§ 18). Auditi tegija ei tohi olla seotud ehitise omaniku, projekteerija ega ehitajaga määral, mis seab tema erapooletuse kahtluse alla.

Pädevust saab kontrollida ametlikest registritest. Ehitise auditi ja ehitusprojekti ekspertiisi tegevusalal peab pädeva isiku kvalifikatsiooni tõendama kutse- või pädevustunnistus (ehitusseadustiku § 24 lg 2) ja ettevõtja peab esitama majandustegevusteate (§ 25). Teate olemasolu näed TTJA infosüsteemist Tarvik, kuhu ehituse tegevusalade teated on alates 25.06.2025 majandustegevuse registrist üle viidud, kutsetunnistuse kehtivust kutseregistrist.

Kohtus hinnatakse poole esitatud eksperdiarvamust dokumentaalse tõendina. Kohus võib menetlusosalise taotlusel määrata ka kohtuliku ekspertiisi (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 293). Kohtus võib sind esindada advokaat või magistrikraadiga jurist.

Kui sa ei tea, millist spetsialisti vajad, kirjelda olukorda lehel Küsi spetsialistilt.

Mis juhtub, kui ehituspuudusega ei tegele?

Viivitades võid kaotada õiguse puudusele tugineda ja lõpuks nõue aegub. Pärast aegumist võib ehitaja nõude täitmisest keelduda (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 142).

Tähtaeg	Tagajärg	Alus
Mõistlik aeg pärast puuduse avastamist	Kui teade jääb õigel ajal esitamata, ei saa tellija puudusele tugineda. Mõistlikult vabandatava hilinemise korral jääb alles hinna alandamine ja kahju hüvitamise nõue, välja arvatud saamata jäänud tulu.	VÕS § 644 lg 3
2 aastat töö üleandmisest	Tarbija ja ettevõtja vahelises ehituslepingus eeldatakse, et selle aja jooksul ilmnenud puudus oli olemas üleandmise ajal. Tarbija kahjuks kõrvale kalduv kokkulepe on tühine.	VÕS § 642 lg 2¹
3 aastat	Tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg	TsÜS § 146 lg 1
5 aastat	Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg	TsÜS § 146 lg 2
10 aastat	Aegumistähtaeg, kui ehitaja rikkus kohustusi tahtlikult	TsÜS § 146 lg 4

Puudusest tuleneva nõude aegumine algab töö valmimisest, vastuvõtmise korral töö vastuvõtmisest. Kui ehitaja puuduse kõrvaldab, algab selle puuduse suhtes aegumistähtaeg uuesti (VÕS § 651).

Aegumine peatub läbirääkimiste ajaks (TsÜS § 167) ning hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisega (§ 160). Kohus arvestab aegumist ainult kohustatud isiku taotlusel (§ 143). Kas kaks aastat kehtiv eeldus kohaldub ka väiksemale remonditööle, sõltub sellest, kas töö on ehitamine ehitusseadustiku § 4 mõistes.

Milliseid dokumente ja tõendeid ette valmistada?

Kogu kokku kõik, mis näitab, mida kokku lepiti, mida tehti ja mida maksti. TTJA andmetel jäi 2022. aasta ehitus- ja remondivaidlustest üle poole komisjonis otsuseta või nõue rahuldamata, sest tõendeid oli vähe või need puudusid (TTJA, 26.10.2023).

• Leping, hinnapakkumine ja eelarve. Kirjaliku lepingu puudumisel kirjavahetus, kus tööd, hind ja tähtaeg kokku lepiti.
• Arved, maksekorraldused ja sularaha kviitungid.
• Kogu kirjavahetus ehitajaga: e-kirjad ja sõnumid.
• Kuupäevaga fotod ja videod puudustest ning tööde käigust.
• Ehitusprojekt, ehituspäevik, kaetud tööde aktid ja töökoosolekute protokollid, kui need on olemas.
• Üleandmise ja vastuvõtmise akt koos märgitud puudustega.
• Sinu kirjalik kaebus ehitajale ja tema vastus.
• Eksperdi või spetsialisti kirjalik arvamus ja parandustööde hinnapakkumine.
• Ehitaja antud garantiikiri. Seadus loeb töövõtugarantiiks ehitaja enda võetud garantiikohustuse (VÕS § 650).

Komisjon tõendeid ise ei kogu ja tunnistajaid ära ei kuula. Kohtus peab kumbki pool tõendama asjaolusid, millele ta tugineb.

Mida spetsialistilt esimesel kohtumisel küsida?

Küsi kohe alguses töö ulatust, tasu kujunemist ja ajakava ning lase need kirja panna. Nii saad pakkumisi võrrelda ja väldid hilisemat vaidlust arve üle.

Juristilt või advokaadilt

• Milline nõue on minu olukorras kõige mõistlikum: parandamine, hinna alandamine, kahju hüvitamine või lepingust taganemine?
• Millal minu nõue aegub ja kas mõni tähtaeg on juba möödas?
• Kas alustada komisjonist, maksekäsu kiirmenetlusest või hagist?
• Milliseid tõendeid on puudu ja kas vaja on ekspertiisi?
• Kuidas tasu arvestatakse ja mis on eeldatav kogukulu koos riigilõivuga?
• Mis juhtub kuludega, kui vaidluse kaotan?
• Kas ehitajalt on midagi sisse nõuda, kui otsus tuleb minu kasuks?

Ehituseksperdilt

• Milline kutse- või pädevustunnistus sul on ja kas see katab just seda tööliiki?
• Kas oled ehitajast, projekteerijast ja materjali müüjast sõltumatu?
• Kas arvamus vastab küsimustele, mida komisjon või kohus vajab: mis on puudus, mis on selle põhjus ja mis maksab kõrvaldamine?
• Kas on vaja konstruktsioone avada või mõõtmisi teha ja kas see sisaldub hinnas?
• Kas oled valmis arvamust vajaduse korral kohtus selgitama?

Kui palju ehitusvaidluse lahendamine maksab?

Kohtuväline tee on kõige odavam: kaebus ehitajale ja menetlus tarbijavaidluste komisjonis on tasuta. Kohtus sõltub riigilõiv nõude suurusest ning juristi ja eksperdi tasu on kokkuleppeline.

Nõude suurus	Hagi riigilõiv maakohtus	Maksekäsu kiirmenetluse riigilõiv
1000 eurot	245 eurot	65 eurot
2000 eurot	315 eurot	65 eurot
5000 eurot	560 eurot	150 eurot
8000 eurot	665 eurot	240 eurot
10 000 eurot	770 eurot	Ei saa kasutada, piir on 8000 eurot
20 000 eurot	1050 eurot	Ei saa kasutada

Hagi riigilõiv tuleb riigilõivuseaduse lisast 1. Maksekäsu kiirmenetluse lõiv on 3% nõudest, kuid mitte alla 65 euro (riigilõivuseadus § 59 lg 6), ja tabelis on see välja arvutatud. Määrad kehtivad 2026. aasta oktoobris.

• Kes kannab kohtukulud. Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 162). Esindaja kulud mõistab kohus välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (§ 175). Maksekäsu kiirmenetluses määrab kohus avaldaja kulude katteks 20 eurot ja esindaja kulusid ei hüvitata (kohus.ee).
• Advokaadi tasu. Tasu lepitakse kokku kliendilepingus ja advokatuur piirmäärasid ei kehtesta. Tasu vorm on tunnitasu, kindel koondtasu või osa kliendi saadud kasust. Advokaat teeb esimese hinnapakkumise ja selgitab tasu kujunemise aluseid (advokatuuriseadus § 60 ja 61). Lõppsumma sõltub töö mahust: kas piisab nõudekirjast või tuleb minna kohtusse.
• Eksperdi tasu. Tasu lepitakse kokku tellimisel. Küsi kirjalik pakkumine, kus on eraldi välja toodud kohapealne ülevaatus, mõõtmised või avamised ja kirjalik arvamus.
• Ekspertiis komisjonis. TTJA selgituse järgi komisjon ekspertiise ei telli ega maksa nende eest. Kulu kannab pool, kes soovib oma väidet tõendada (komisjoni KKK).

Riigi õigusabi ja riigi toetatud õigusnõu 2026. aastal

Riigi õigusabi võib saada inimene, kes oma majandusliku seisundi tõttu ei suuda õigusteenuse eest tasuda või suudab seda teha ainult osaliselt või osamaksetena (riigi õigusabi seadus § 6 lg 1). Abi ei anta muu hulgas siis, kui vaidlus on seotud taotleja ettevõtlusega ega kahjusta tema ettevõtlusega mitteseotud õigusi, või kui õigusteenuse kulu ei ületa eeldatavasti taotleja kahekordset keskmist kuusissetulekut, millest on maha arvatud seaduses loetletud kulud (§ 7 lg 1). Taotlus esitatakse maakohtule.

Juristaitab.ee on Justiits- ja Digiministeeriumi veebileht. Rubriigis „Küsi juristilt“ vastavad Eesti Juristide Liidu juristid alates 1. jaanuarist 2026 lühikestele õigusküsimustele kuni 5 tööpäeva jooksul. Küsimus ja vastus avaldatakse anonüümselt. Dokumente selle teenuse raames ei analüüsita ega koostata. Samal lehel on õigusteabe juturobot.

Mis on teisiti, kui tellija on korteriühistu või ettevõtja?

Korteriühistu ja ettevõtja ei saa pöörduda tarbijavaidluste komisjoni, sest tarbija on tarbijakaitseseaduse § 2 järgi füüsiline isik. Nende vaidluse lahendab maakohus, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

• Kaheaastane eeldus, et puudus oli olemas üleandmise ajal, on seaduses kirjas tarbija kasuks (VÕS § 642 lg 2¹). Korteriühistu ja ettevõtja peavad arvestama, et puudust tuleb tõendada neil endil.
• Tellija, kes sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses, peab töö viivitamata üle vaatama (VÕS § 643) ja puudust teates piisavalt täpselt kirjeldama (§ 644 lg 2).
• Ehitise puudusest tuleneva nõude viieaastane aegumistähtaeg ei sõltu sellest, kes on tellija (TsÜS § 146 lg 2).
• Omanik peab tagama ehitamise üle asjatundliku omanikujärelevalve. Selle tegemine ei välista ega piira ehitaja vastutust töövõtulepingu alusel (ehitusseadustiku § 20).

Kui ehitaja on eraisik, kes ei tegutse majandus- või kutsetegevuses, ei ole ta kaupleja ja komisjon sellist vaidlust ei lahenda. Ka siis jääb üle maakohus.

Kuidas kontrollida ehitaja tausta enne järgmist sammu?

Kontrolli tasuta registritest, kas ehitaja tegutseb, kas tal on maksuvõlg ja kas tema suhtes käib pankrotimenetlus. Sellest sõltub, kas komisjon avalduse üldse menetlusse võtab ja kas võidetud raha on võimalik kätte saada.

• E-äriregister: tasuta näeb registrikaardi andmeid, maksuvõla infot, esitamata deklaratsioone, majandusaasta aruannete esitamist ja kehtivaid ärikeelde (Maksu- ja Tolliamet).
• Maksu- ja Tolliameti võlapäring ja avalike andmete päring: maksuvõlg, deklareeritud käive, tasutud maksud ja töötajate arv.
• TTJA infosüsteem Tarvik: ehitamise, projekteerimise ja omanikujärelevalve majandustegevusteated (kuni 25.06.2025 olid need majandustegevuse registris). Teade on nõutav näiteks ehitusloakohustusliku ehitise ehitamisel ja omanikujärelevalve tegemisel (ehitusseadustiku § 25).
• TTJA must nimekiri: ettevõtjad, kes on jätnud komisjoni otsuse täitmata.

Komisjon jätab avalduse menetlusse võtmata, kui kaupleja suhtes on algatatud pankroti- või likvideerimismenetlus (tarbijakaitseseaduse § 47 lg 1). Komisjoni otsus ei ole sundtäidetav: kui ehitaja seda 30 päeva jooksul ei täida, kantakse ta musta nimekirja ja täitmiseks tuleb pöörduda kohtusse. Kuidas vaidlust juba lepingut sõlmides ära hoida, loe juhendist kuidas kaitsta ennast ehitusvaidluste eest enne, kui need tekivad.

Mis on järgmine samm?

Alusta tõenditest ja kirjalikust nõudest, mitte telefonikõnest.

1. Pildista puudused, pane kirja avastamise kuupäev ja kogu kokku leping, arved ja kirjavahetus.
2. Saada ehitajale kirjalik kaebus: kirjelda puudust, nõua parandamist ja anna mõistlik tähtaeg.
3. Kui põhjus on vaidluse all, telli sõltumatu eksperdi arvamus enne, kui keegi puudust parandama hakkab.
4. Kui ehitaja keeldub või ei vasta, esita tarbijana avaldus tarbijavaidluste komisjonile. Korteriühistu, ettevõtja või keerulise nõude korral pea nõu juristiga ja kaalu maksekäsu kiirmenetlust või hagi.
5. Jälgi tähtaegu: ära jäta nõuet seisma nii kauaks, et viieaastane aegumistähtaeg läheneb.

Teisi kodu ja ehituse juhendeid leiad teemalehelt Kodu ja ehitus.